THỎA THUẬN ĐẶT CỌC KHÔNG GHI RÕ THÔNG TIN CÓ BỊ VÔ HIỆU?

THỎA THUẬN ĐẶT CỌC KHÔNG GHI RÕ THÔNG TIN CÓ BỊ VÔ HIỆU?

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, đặt cọc thường là bước đầu tiên nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải thỏa thuận nào cũng ghi nhận đầy đủ thông tin về tài sản, giá chuyển nhượng hoặc các điều kiện thực hiện giao dịch. Khi phát sinh tranh chấp, một bên có thể viện dẫn những thiếu sót này để yêu cầu Tòa án tuyên bố thỏa thuận đặt cọc vô hiệu.

Vậy thỏa thuận đặt cọc thiếu thông tin có đương nhiên bị vô hiệu không? Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026 đã hướng dẫn cụ thể hơn về vấn đề này.

1.     Thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ thông tin có bị vô hiệu?

Theo Điều 3 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng nhưng có nội dung không rõ ràng, dẫn đến hợp đồng dự kiến không được giao kết hoặc không được thực hiện, thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện luật định.

Chẳng hạn, hai bên đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa xác định rõ kích thước thửa đất hoặc giá chuyển nhượng. Sau đó, một bên từ chối tiếp tục giao dịch và yêu cầu Tòa án tuyên bố thỏa thuận đặt cọc vô hiệu vì những thông tin trên chưa rõ ràng.

Trong trường hợp này, việc thiếu thông tin không đương nhiên làm thỏa thuận đặt cọc vô hiệu. Tòa án cần xem xét các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định pháp luật, thay vì chỉ căn cứ vào việc thỏa thuận chưa thể hiện đầy đủ thông tin để kết luận giao dịch vô hiệu.

Như vậy, cần phân biệt giữa việc thỏa thuận có nội dung chưa rõ ràng với việc thỏa thuận không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

2.     Cần lưu ý gì khi lập thỏa thuận đặt cọc?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội của giao dịch; đồng thời, hình thức giao dịch phải phù hợp với quy định pháp luật trong trường hợp pháp luật có yêu cầu.

Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, không thể chỉ dựa vào việc thỏa thuận đặt cọc thiếu thông tin để khẳng định giao dịch vô hiệu. Việc đánh giá hiệu lực phải căn cứ vào nội dung thỏa thuận, điều kiện xác lập giao dịch và các tình tiết cụ thể của vụ việc.

Bên cạnh đó, cần phân biệt hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc với hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất dự kiến được giao kết. Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực không đồng nghĩa hợp đồng chuyển nhượng đương nhiên đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Để hạn chế rủi ro và tranh chấp, các bên nên lưu ý:

- Xác định rõ tài sản giao dịch: Ghi đầy đủ thông tin về thửa đất, địa chỉ, diện tích, số thửa, tờ bản đồ và thông tin giấy chứng nhận nếu có.

- Quy định cụ thể số tiền đặt cọc và giá chuyển nhượng: Xác định rõ số tiền, phương thức thanh toán và thời điểm thanh toán.

- Thỏa thuận thời hạn giao kết hợp đồng chính thức: Ghi rõ thời hạn, địa điểm và các điều kiện cần hoàn thành trước khi ký hợp đồng.

- Làm rõ trách nhiệm khi vi phạm: Quy định cụ thể các trường hợp được hoàn trả tiền cọc, mất cọc hoặc phải chịu cọc, phù hợp với quy định pháp luật.

Như vậy, thỏa thuận đặt cọc không ghi rõ thông tin giao dịch không đương nhiên bị vô hiệu. Hiệu lực của thỏa thuận vẫn phải được xem xét trên cơ sở các điều kiện của giao dịch dân sự và tình tiết cụ thể của từng vụ việc. Việc xác lập thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu là biện pháp quan trọng để hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.