Cách kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất trước khi mua

Khi mua nhà đất, mọi người thường quan tâm đến giá cả, vị trí, diện tích và các tiện ích xung quanh. Bên cạnh đó, một vấn đề hết sức quan trọng mà chưa được mọi người chú trọng đặt lên hàng đầu đó là tình trạng pháp lý của nhà đất đó. Đây là yếu tố có thể mang đến rủi ro cho người mua nếu họ không có sự xem xét kỹ lưỡng về vấn đề này. Vậy làm thế nào để kiểm tra được tình trạng pháp lý của nhà đất đó? Sau đây, Nhat Binh Law sẽ gửi đến quý đọc giả một số cách cùng lưu ý khi kiểm tra tính pháp lý nhà đất trước khi mua:

1. Kiểm tra thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và nhà ở gắn liền trên đất 

Người mua đất có thể căn cứ điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 để yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. 

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:  

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định:

“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Người mua tiến hành kiểm tra thông tin nhà đất tại trang 02 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất. Lưu ý rằng, người mua cần kiểm tra và chắc chắn đó là giấy chứng nhận thật thì thông tin trên giấy mới có giá trị chứng minh. Điều này giúp tránh được trường hợp mua đất không có sổ, tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất cao. 

2. Kiểm tra thời hạn sử dụng đất 

Căn cứ khoản 4 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:

“4. Thông tin về thời hạn sử dụng đất được thể hiện như sau:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo Quyết định giao đất, cho thuê đất, cụ thể như sau:

- Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài thì thể hiện: “Lâu dài”;

- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì thể hiện các thông tin: Ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất;

b) Các trường hợp còn lại thì ghi thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể như sau:

- Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài thì thể hiện: “Lâu dài”;

- Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì thể hiện ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất, trừ trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thì thể hiện các thông tin: “… năm (ghi thời hạn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật) kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận”;

c) Trường hợp thửa đất có nhiều loại đất với thời hạn sử dụng đất khác nhau thì lần lượt ghi từng loại đất và thời hạn sử dụng đất. Ví dụ: “Thời hạn sử dụng: Đất ở tại nông thôn: Lâu dài; Đất trồng cây lâu năm: 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận”;

d) Trường hợp đăng ký đất đai mà chưa cấp Giấy chứng nhận thì thể hiện: “Chưa xác định”;

đ) Trường hợp đăng ký đất được Nhà nước giao để quản lý thì thể hiện thời hạn theo văn bản giao đất để quản lý; trường hợp không có văn bản giao đất để quản lý hoặc văn bản giao đất để quản lý không xác định thời hạn thì thể hiện: “Chưa xác định”.”

Như vậy, người mua kiểm tra trang 02 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ biết được đất còn thời hạn sử dụng hay không. 

3. Kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không 

Có nhiều cách kiểm tra đất có thuộc quy hoạch hay không, dưới đây là một số cách có thể thực hiện:

- Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã;

- Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; 

- Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin;

- Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai (đây là một trong những cách hiệu quả nhất);

- Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân còn có thể kiểm tra tình trạng pháp lý nhà, đất bằng hình thức khai thác thông tin thông qua phiếu yêu cầu. 

4. Kiểm tra đất có đang bị thế chấp hay không 

Có nhiều cách để kiểm tra đất có đang bị thế chấp hay không, chẳng hạn như:

- Một là, yêu cầu người bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên giấy chứng nhận sẽ ghi rõ mọi giao dịch liên quan đến lô đất, bao gồm cả việc thế chấp.

- Hai là, tra cứu thông tin tại phòng công chứng. Để thực hiện điều này, trước hết người mua cần mang bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đến văn phòng công chứng để nhờ họ tra cứu thông tin, kiểm tra xem nhà, đất có đang thế chấp ngân hàng hay không. Trong trường hợp, nhà, đất đang thế chấp và ngân hàng cho phép mua bán thì người mua cũng nên chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến việc mua bán, mang đến văn phòng công chứng để nhờ kiểm tra, tư vấn nhằm tránh được những rủi ro tiềm ẩn. 

- Ba là, người mua có thể mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để được kiểm tra. Cách này chỉ có hiệu quả khi bên bán thế chấp tài sản tại ngân hàng, nếu bên bán thế chấp cho cá nhân, tổ chức cho vay nóng thì không thể kiểm tra được thông tin này. 

- Bốn là, người mua có thể tìm hiểu thông tin từ những người ở quanh khu vực nhà, đất muốn mua hoặc những người biết về nhà, đất đó.   

- Năm là, nếu nghi ngờ lô đất đang được thế chấp tại một ngân hàng nào đó, người mua có thể liên hệ trực tiếp ngân hàng để yêu cầu thông tin. Để làm được điều này cần phải có sự đồng ý của người bán. 

5. Kiểm tra đất có đang bị tranh chấp hay không 

Dưới đây là 04 cách người mua có thể kiểm tra đất có đang bị tranh chấp hay không:

- Một là, liên hệ Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất hoặc công chức địa chính xã phường thị trấn nơi có đất.

- Hai là, tìm hiểu thông tin thông qua những người dân xung quanh hoặc chủ sở hữu, người sử dụng đất của thừa đất liền kề.

- Ba là, liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự.

- Bốn là, xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.

Người mua nên lưu ý rằng, cần thoả thuận trong hợp đồng chuyển nhượng điều khoản về cam kết quyền sử dụng đất, nhà ở không có tranh chấp; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… nếu vi phạm phải chịu những chế tài nhất định như phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại.